[急問]有關房客不繳交租金的問題

Question

1.之前簽的舊合約於十月到期，且已多次未繳交租金

2. 他說想再租故又簽新合約，並口頭保證說會環之前欠的租金，但是一延在延，　先是說五號給，在延七號、十、十九、二十號，最後說下個月，結果都沒給。

3.目前已積欠三個半月的租金(有時候他一千一千的給)

4.新合約有寫十一月十日沒還當初欠的錢十一月底會搬
　新合約是十一月一日至明年十月三十日的

目前我們想以合法且最快的方式，請他搬出，應該怎麼做，哪時候可以採取法律行動，如何採取(去法院還是..?)

贈點20麻煩大家幫忙想想辦法，我們全家快被這個惡房客弄瘋了。
謝謝~~

感謝力兒的說明
目前是舊合約已經欠2個月以上
但是我們又跟他簽了一年的新合約
且新合約還沒積欠到兩個月（從十一月一日開始）
這樣我們可以採取行動嗎？

若要採取行動應準備什麼資料
跟去哪邊動作
因為租出的屋子在高雄，而我們都住在南投

Answer 1

你好,以下是我從早前pchome寄給我的電子報,截取下來的文章,或許可以幫到你,參考看看吧!祝你們全家早日趕走惡房客~加油^^
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租約到期未再與房客續約，房客又拖欠房租三個多月，可以請房客搬走嗎？

【租賃房屋糾紛】

小娟結婚後，和先生搬入新居，將原來所居住兩房一廳的小公寓出租給別人，訂約一年，收取押金二個月，約定房租由承租人按月匯入小娟的帳戶。一年租約期滿後，房客還是繼續居住，但是因為都有按時將租金匯入帳戶，小娟也就沒有再和房客簽定新的租約。

但是最近小娟的房客開始拖欠租金，每到要繳交租金的時間，不是找不到人，就是要三催四請後才匯款。小娟實在不想再出租給這名房客，但好不容易找到人，接上電話，聽到房客悠悠地抱怨因為工作不順，家有老小要照顧，生活都有問題，並不是刻意要積欠租金，小娟於心不忍，又答應再給房客時間。但沒想到到了房客承諾要付房租的時間，還是不見款項匯入。於是小娟只好親自到公寓的門口等待，卻見到一位陌生人拿鑰匙正要開門，趨前詢問才知房客將公寓中的其中一間套房轉租給別人，當起二房東。小娟很生氣，想要叫房客立刻搬家，但房客表示當初又沒有約定不能轉租，況且他也沒有全部轉租，小娟不可以要他搬家。房客所說的有理嗎？

小娟等了又等，這個月給付租金的期限又到了，房客還是沒給租金，算算積欠的租金加起來總共已經三個月了，小娟是不是可以收回房屋了呢？小娟以為雙方當初租約到期後，沒有再簽定書面契約，契約就不成立，隨時可以要房客搬走，這種想法對嗎？小娟應如何保障自己的權利？

*房客可以將房屋轉租給別人嗎？

房客是否可以將房屋轉租給別人，視房屋租賃契約的內容而定，如果有特別約定不能轉租，不管房客將房屋的一部分還是全部轉租給別人，都構成違約，出租人可以因此終止租賃契約，將房屋收回（引1）。

但是雙方若沒有約定不能轉租，就要看房客是轉租房屋的一部分，還是全部，如果全部轉租，就算雙方當初沒有約定不能轉租，房東還是可以終止租約。但是像小娟的房客只是將「房屋的一部分」轉租給別人，那麼小娟就不可以終止契約，房客所說的並沒有錯。小娟如果在意房客將房屋轉租給別人，造成管理上的困難，必須在租約中訂明不可以轉租。

*小娟可以因為先前的租約到期後，雙方沒有續訂租約，而將房客趕走嗎？

當初小娟和房客訂定房屋租賃契約，租期一年，原本租約期滿小娟就可以將房屋收回，但是租約期滿時，房客繼續使用，而小娟也沒有表示反對的意思，法律上就當作租賃契約繼續存在，而且是「不定期」的租約（引2）。

不定期的房屋租賃契約，為了保障弱勢的承租人，對於房東收回房屋（引3）反而有許多限制，因此小娟以為沒有繼續簽約，就可以隨時收回房屋，想法並不正確。

*房客已經積欠租金三個月，小娟可以終止租約嗎？

雖然民法規定房客積欠房租總額達兩個月以上，就可以催告終止租約（引4），但是土地法中又有特別規定，不定期的房屋租賃關係，房東必須在房客積欠租金總額，用押金抵償後，超過兩個月以上，才可以終止租約（引3）。所以小娟的房客積欠房租總額雖然已經三個月，但是用兩個月的押金扣除後，只欠一個月，小娟不可以終止租約。

再等一個月後，房客積欠的租金數額，用押金扣抵後達兩個月以上，小娟才可以用存證信函定期催告房客支付租金，如果房客還是不支付，就可以終止租約，終止租約後，小娟才可以收回房屋。

*小娟經過訴訟，最後才將房屋收回，下次如果還要將房屋出租，如何能夠更有效的保障自己的權利？

小娟如果將來還要將房屋出租，最好還是訂定定期的租賃契約，讓雙方有明確的期限可遵循。且為了避免租約期滿後房客不遷讓房屋，或房客不繳交房租，還要經過訴訟程序請求，費時費力。小娟可以在簽約時即要求房客一起請求公證人作成公證書，並載明房客未按期給付租金，或租賃期間屆滿時，不交還房屋，「應逕受強制執行」（引5）。那麼到時候，房客未依約付房租，或期限屆滿未搬離，小娟就可以拿公證書到法院聲請強制執行，而不用經過訴訟程序。

房屋租賃期間屆滿時，小娟如果還要繼續出租給同一個房客，最好還是再簽訂定期的租賃契約，以免因為對方繼續居住，自己又未表示反對的意思，雙方變成不定期的租賃契約，造成將來收回房屋的困難。　　

2005-11-21 22:44:42 補充：
{相關法令}
1民法第四百四十三條：
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
2民法第四百五十一條：
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

2005-11-21 22:45:07 補充：
3土地法第一百條規定：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一 出租人收回自住或重新建築時。
二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。
三 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四 承租人以房屋供違反法令之使用時。
五 承租人違反租賃契約時。
六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

2005-11-21 22:45:20 補充：
4民法第四百四十條第一項、第二項：
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

5公證法第十三條第一項第一款及第三款：
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一 以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
三 租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。

Answer 2

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