我現在跟其他兩個同學從暑假八月份開始租了一間公寓一起住，事先仲介小姐有告知我們這是法拍屋，不過她說現在還沒開始拍賣，就算拍賣了，也不一定就要馬上搬走，還有半年的時間。我們看了房子很喜歡，就覺得先打半年約，就是到明年寒假。但我們現在大三，是預計可以在這房間裡面順利住到畢業。今天看到律師所那邊寄給屋主的信，說11月3號這間房間要舉行第一次拍賣了，是不是沒有拍出去我們就可以繼續住?下一次拍賣是隔多久呢?如果這次就拍賣出去的話，我們是不是就得搬走?還是會被新屋主直接過來趕走?還蠻擔心的，希望可以一直順利住下去說，現在還蠻茫然的，不知道接下來會怎樣說，麻煩解答囉...
2005-10-26 14:01:58 · 7 個解答 · 發問者 Anonymous in 政治與政府 ➔ 法律與道德
即使拍賣出去，你們也可以繼續住，但是租金要付給新房東了。你們可以向法院陳報你們有租賃契約，而且住在裡面。看看律師信是不是有案號。這是買賣不破租賃....^^你的租賃契約有定半年的期限，所以到了半年期限到了再搬就行了....^^民法第425條出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。-----------------我想我做點補充1.強制執行拍賣抵押物，而適用第866條抵押權可排除租賃權有三個特殊要件：A.是行使抵押權拍賣聲請而執行。B.抵押權設定在前；租賃權在後。C.在後之租賃權對抵押權有影響。為何要有這三個要件呢？因為抵押權是物權，其聲請拍賣的聲請基礎是物權，非抵押權(比如一般債權之強制執行)之執行名義而為之強制執行並無排除租賃權之可能。由此觀察86年台抗字第588號判例及44年台上字第561號判例間二者規定的差別自明。所以發問者還是要弄清楚本次拍賣是行使抵押權拍賣，還是其他執行名義之拍賣。如果只是其他執行名義之拍賣，便沒有除去租賃權以及相關情事的適用。依題意：A.不確定，B.抵押權是否產生未知，C.第一次拍賣時無人應買始得確認(但通常大家都學乖了，第一拍讓他流標)。2.免付房租有疑義：出賣人(出租人)的權利義務(如果租賃權未被除去)於拍定時移轉於受讓人(44年台上字30號判例)。A.在非抵押權拍賣情形下：租賃權無法被除去，因此在拍定前和原房東的租賃契約在拍定後會移轉給新房東。在拍定前的這幾個月，先向房東協議以押金抵租金(自行抵償可能會有違約的問題)。如果拍定的日期比押金抵租金的期間早，可以向舊房東要求多出的押金；反之，則需在押金抵租金的期間截止後兩個月(民法第440條第2項)後，才需要繼續繳納租金。當然這時候可能已經拍定，或者新房東可能繼續向你收房租，也可能向你商談搬遷事宜了。B.在抵押權拍賣情形下：租賃權會在第一次拍賣未得標後依職權或聲請而被除去，，因此也可以向前述的情形以押金抵房租。但不同的是，如果第二次拍定得早，你們會形成無權占有(因為租賃權已被除去)，新房東可以行使所有人返還所有物之權利，並且向你們要求相當於租金的損害。=============================================民法第866條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。強制執行法第98條拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得
該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。
前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。
●但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者
，不在此限。
存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔
保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權
人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者
，不在此限。86年台抗字第588號判例抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。44年台上字第561號判例債權人請求拍賣債務人之不動產以供清償債務，第三人雖對該不動產有租賃權，然不動產之拍賣不影響於租賃權，該第三人顯無足以排除強制執行之權利，自不得藉此提起執行異議之訴。
44年台上字30號判例依民法第四百二十五條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權
之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所
生之權利或義務。民法第440條承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
67年台上字3622號判例
被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，
由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有該房屋，
自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相
當於租金之損害金。
2005-10-26 14:08:59 · answer #1 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
同樣身為網拍人
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2014-09-14 12:45:08 · answer #2 · answered by Raymond 1 · 0⤊ 0⤋
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2014-07-05 13:17:47 · answer #3 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2014-01-06 09:14:08 · answer #4 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2006-06-16 07:06:09 · answer #5 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
可以參考看看這個網站（裡面也有問與答）
http://www.findhouse.com.tw/
2005-11-03 15:34:38 · answer #6 · answered by Genie 1 · 0⤊ 0⤋
民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，緃將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。房東房屋被拍賣，您們的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響，但不包括押金，您們不能跟新的屋主要回押金。所以房子拍賣日期公告出來，原房東還是房屋所有權人，您們仍來要支付房屋租金，但您們可要求押金抵租金，抵還押金再繼續付房租，這一點在情理法完全站得住脚。在法院來查封時，您們必須據實向法院陳報租約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您們談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看願不願意接受。萬一查封時您們不在家，法院誤認為空屋無人居住，債權銀行如果有私心，或者疏於查報，您們就要自力救濟，上法院寫狀紙陳報租約，保障自己的權益。民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您們的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」，這是您們要了解的。從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進們是承租人是收不到法院通知。您們可從司法院網站查知，或記住案號，隨時向法院承辦書記官電話查知。其實在拍賣進行中，一定會有很多投標人前來探詢，有要求看屋內，有要先跟您們談搬遷條件，可跟他們談，也可完全拒絶；您們不難得知拍賣的情況。法律對法拍屋的承租人有相當的保護，緃使租約會被排除，房子被人買走了；除非得標人與您們談好搬遷條件，否則您們仍有四個多月可找房子；這段期間幾乎是免付房租，您們也没多大吃虧。 網址：www.104woo.com.tw
2005-10-27 09:18:25 · answer #7 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋