想買ㄧ間法院不點交法拍屋

Question

我知道「買賣不破租」的原則，所以如果先前債務人有將房子租給人，則要繼續履約，而ㄧ般「海蟑螂」的模式我也了解。
但是我想拍的這間情況很特殊，法拍資訊上寫著不點交的原因是：
『拍賣之不動產查封時第三人XXX稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶，目前由其使用；拍定後不點交。』
那這樣一來，是不是我只要拍到房子後，XXX與債務人之間的買賣契約對我而言是沒有用的？也就是說我可以不必理會XXX，而可以將房子取得？

如果對方死賴著不肯走，而我也不想透過律師打官司(因為很貴，律師費5萬，法院規費2萬)，更不想向惡勢力低頭而給他搬遷費用(他強佔我房子，我還要付錢拜託他，不是很沒公理嗎)，那有什麼其他的方式可以將房子要回來呢？

拜託大家幫忙出點意見囉^^感謝感謝

Answer 1

法拍屋---
即各地方法院依強制執行法，執行拍賣債務人所有不動產之簡稱。（也有拍賣動產的），債權人又依身份、執行名義之不同而有優先債權及普通債權之分優先債權者一般除非經六次拍賣，甚加一次特別拍賣，仍未順利拍定，鮮少有中途撤回者，而普通債權者，則常發生拍賣無實益而撤銷拍賣之情事。

法拍屋安全---
經由各地方法院依法拍賣拍定之不動產，其在核發權利移轉證明書之同時，亦函文該不動產轄管地政事務所，逕為塗消抵押權登記，也就是說從法院標得之不動產是一完全無負債清清白白的房子，絕非一般市面上買賣的房子，須顧慮抵押權承接或塗消的問題，若遇上刁難的賣主，銀行或債權人，則買屋的喜事則可能變成頭痛的事。所以說買法拍屋絕對比一般市面房屋買賣安全，產權更清楚。

標購法拍屋---
法拍屋投標的流程，一般經由物伴篩選，決定投標物，於投標日當日下午3：30前將投標書投入法院投標室之標箱內，即完成投標程序。一般而言投標書中應包括：保證金支票、投標書、投標資格証明及委任狀等。其中投標書之制作最好由有經驗者執筆為佳，以免訛誤造成不可彌補的錯誤。

法拍屋過戶---
法拍屋經公開標購拍定後，得標人於法定期限（拍定日起算７日內）繳足投標金額後，法院一般在一週內會核發不動產權利移轉證明書給得標人，得標人得憑該證明書至稅捐處及地政事務所單獨申請產權登記，不需再會同原屋主辦理。一般從取得權利移轉證明書至過戶完成約需７～１４個工作天。（投標→過戶完成需約一個月）。

欲標購法拍屋【資金不足】---
很多想標法拍屋的人，都有這樣的問題，所以本事務所邀約了多位實力金主，本著服務大眾利益共享的原則，對每一投標標的物得標提供70%之投標金，俟標購物產權登記完成後，標購者再從銀行或其他金融機構貸款來償還。所以每一投標者只需準備30%之投標金，即可到地方法院標購自己喜歡的物件。

點交---
法院公告有點交之標購物，從取得權利後即得申請法院辦理點交。惟點交的時程約一個半月才能完成，故如為無人無物之空屋，建議得會同有關人員逕為管收較佳。

不點交處理---
法拍屋不點交之情形，依其原因分為：
無權佔用：拍定人於取得權利後，需另依民法之侵權行為提起訴訟，要求 佔用人遷讓，必要時得另提起損害賠償之請求，以縮短佔用排除之時間。
租 約：依民法『買賣不破租賃』之原則，如拍標標的有人承租，則拍定人需依原租約條件，將房屋出租給原承租人，俟租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。惟實例中依新的強制執行法（民國８７年３月修訂）一般有租約的拍賣標的在第二次拍賣時大多已排除租約，法院得辦理點交。
借用、抵債使用：其處理方式與無權佔用之解決方式大抵相同，仍屬民法侵權行為之排除。
優先購買權：依民法：共有物之共有人出賣其所有之部份時，他共有人有權依同條件優先承購之，而法院拍賣亦屬買賣行為之一種，故亦受其規範，亦既拍賣物之共有人如有人表意願依同價位承購拍賣物，則原拍定人需將該權利讓與，取回投標金。惟實例中，房屋鮮少有此狀況，而透天房屋土地共有之情形，大多亦僅指巷道部份，故此部份之優先購買權可當做不存在，因為很少人願花錢買巷道給大家通行。

圍標---
依現行之強制執行法，要在法院投標室圍標在技術上而言，已微乎其微，一般的圍標頂多是一些俗稱海蟑螂之徒在投標標的所在佔住，以惡劣之手法造成投標者考慮佔用排除之困難而裹足不前，但如有相當利益，則不妨就其佔用關係，評估是否進場競標。

參觀投標標的內部---
依強制執行法之精神，拍賣標的拍賣程序終結前，其使用權仍屬原所有權人，故除非原所有人同意，否則欲投標者仍不得隨意進人。實務上，以投標價與市價相衡其差額就算該屋內觀需全新裝修亦甚划算，一般著眼點即外觀，環境有合意，就是好標的，內部有合意的裝潢是多賺的，沒有則是沒多賺罷了。

標購的標的想跟銀行借高一點金額---
依現行銀行針對法拍屋，其貸款額度均訂在拍定價之７成，部份可能較低，也有達到８成的，如想再高則須就個案加以討論。﹝不要對客戶承諾可貸款之額度，如客戶仍執著於貸款額度，則將此問題推給代書，說：貸款是由公司代書在辦，詳細情形請代書跟您說明。﹞

開立台支支票---
請您至往來之銀行或攜現金至任何銀行櫃檯，請行員幫您開立。（一般需１５～３Ｏ分鐘左右）依法院投標之規定，５萬元以上之押標金，均須以台灣銀行支票型式置於投標書中，（因為投標書封套，只跟明信片差不多大，太多現金會裝不進去。）

代標費用---
本事務所之收費，絕對是合理的，您看：從法院拍賣資料之收集，分類整理，代尋標的，到投標書制作及後述的法院作業程序，完全由我們幫您處理，您只要在家中坐著等好消息就可以了，十萬元並不算多。沒錯，市面上也有同行以較低的價位承做代標案件，但大多是無照的代書在辦理，如拍賣過程發生較高難度的問題就撤手不管，或推說不包含在服務範圍內等籍口，事實上是可能他們不知如何處理，這亦非身為客戶之所願見的，所以說十萬元之代標費用雖非最低，亦非最高，而係絕對合理之價位，請客戶本著利益共享的基礎，賺的比這十萬多太多了，不要再計較那點費用，給大家都有錢賺才是。目前代標行情，市場內有以%計算的，從3%～5%都有，亦有同公司一樣以定額的，從５萬～20萬均有，公司採定額之原因是就投標而言，不論金額高低，其工作量、服務範圍，幾乎是一樣的：如依%計算，顯失公平，故決採用定額之方式來計算代標佣金。

Answer 2

這題目很有點意思：
『拍賣之不動產查封時第三人XXX稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶，目前由其使用；拍定後不點交。』
其餘部分不提了。
→
查封後，債務人對查封物之處分行為，對債權人不生力。但在查封前，如果該房地並未設定抵押，債務人有處分權利。
※該第三人於執行程序終結前，得提第三人異議之訴，並供擔保停止執行。如該第三人勝訴，自然不能繼續執行。
※該第三人，雖未提起異議之訴，於拍定後因非屬無權占有，法院不得點交。拍定人雖因法院拍賣取得權利移轉證書，並為登記後，起訴請求返還房地。若該第三人之房地買賣契約經認定有效成立時，此時對於拍定人而言為出賣物之權利瑕疵，拍定人僅得向出賣人主張物之瑕疵責任。出賣人一般認為是債務人，並非法院，亦非債權人。.....此時拍定人取得物權，但該第三人得繼續占有。事情就大條了。....我亦不知該如何解決。

Answer 3

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Answer 4

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Answer 5

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Answer 6

您這個不點交案件，不是有租約的不點交，而是第三人有爭議佔住，有些法院會以不點交處理，有擔當的法官則會以點交公告。從某個角度，法院分成兩個單位，一為審判單位，負責明是非、辨真理、判輸贏，在民事方面，即為「民事庭」；官司的勝訴或敗訴，由民事庭法官下判決書。另一為執行單位，負責執行判決書中的判決事項，對於有爭議性問題，民事執行處法官秉持「形式上之審查，不做實體上之認定」原則，超出他認定範圍，就要另行訴訟解決。因為法院公告為不點交，您標到房子後，它的執行單位「民事執行處」不會受理您點交聲請；但您可以向法院民事庭告現住人，向他提起訴訟，以「無權佔有，請求遷讓房屋」，在三、四個月訴訟期間，您應該會勝訴。而後就以勝訴判決書，再向民事執行處聲請點交，約四個月左右對方就要交屋走人了。從您題目中的拍賣筆錄，對方應該是在買賣房子過程中，先付了一筆訂金，雖然已交屋，但没過戶完成前，房子就遭法院查封拍賣；也許賣方是蓄意安排，或者剛好財務發生困難，他成了本件法拍屋第一個受害人。當然，他心有所不甘，原所有權人可能跑路，追討無門；也許法官同情他的處境，才以不點交公告。如果您要標這間房子，因為不點交因素，您可以較低價錢買到；但您要預算一筆搬遷費，來換取八個多月司法程序解決代價。假設能讓您少標５０萬，您預算２０萬請他搬家，您也没吃虧。這方面，您要找有經驗的人協助，對方可能會獅子大開口，除了有耐心與對方溝通，如何折衝協調，使對方能和諧早日交屋，這是法拍功力的表現。透過談判協商，給他合理搬遷費，這絶不是向惡勢力低頭；同情他也是受害人，就當做善事，讓他少一點損失，無怨氣的走，也是您功德一件！網址：http://www.104woo.com.tw

Answer 7

按強執法９９條，題示情形應予點交：
一、第三人與債務人間之買賣契約，其
　　效力無法對抗其他人（即拍定人）
　　此乃債之相對性使然。
二、拍定人自領得執行法院所發給之權
　　利移轉證書，即取得該屋所有權。
　　依上開說明，該第三人並無法以買
　　賣契約作為占有權源對抗拍定人。
三、故該第三人仍屬無權占有，於此情
　　形應可聲請執行法院點交。
四、否則，拍定人須另行提起返還系爭
　　房屋訴訟，一則有背於強執第９９
　　條之意旨，一則對於拍定人保障不
　　逸。