請問大樓的管委會是怎麼選出來的?

Question

請問大樓的管委會是由所有住戶選的嗎?還是由誰負責找的呢?

我想知道管委會的主委ｏｒ管委會ｏｒ保全人員（管理員），住戶是否有權力干涉?

也就是說如果管理員做得不好，住戶有權要求換人或換保全公司嗎？

Answer 1

問題其實很簡單卻被解答者複製解答搞得複雜.1.大樓的管委會是由所有住戶選的嗎?還是由誰負責找的呢?答:社區在成立管委會前所召開的區分所有權籌備會議上,當時在訂定社區規  約時即要將社區產生管委會委員的方式擬定出來讓社區爾後以表遵循.(所以,你要去翻閱貴社區的住戶規約是如何訂定)住戶規約為公寓大廈最高指導原則.2.管委會的主委ｏｒ管委會ｏｒ保全人員（管理員），住戶是否有權力干涉? 答:管委會的成員是由住戶經選舉產生,而其主委又是由當選委員經選舉或推舉而產生的.保全人員是由管委會以社區名義約聘管理服務公司服務社區,其保全員社區總幹事(或稱社區主任)及清潔人員,皆由管理服務公司派遣,今除非貴社區事屬於自聘方式(即由管委會自行登報找保全員或總幹事等等服務人員).對於管委會及管理服務公司的職權及管理在公寓大廈管理條例內皆有述說第三十六條管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。第四章管理服務人第四十一條公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。第四十二條公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。第四十三條公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務： 一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。 三、應依業務執行規範執行業務。第四十四條受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。 四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。第四十五條前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。第五章 罰則http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-40.htm#4請自行參酌

Answer 2

委員是採推舉制~不過其實愛當的人不多~有時會有一些較樂心的自願~每1年要換人~如果沒人要當就要用輪流的!!

委員就是替住戶爭取福利~表達意見~如果住戶覺得保全人員不好~可以提出實例~在由委員們做觀察~如真有失職處~是可要求保全公司換一名保全員的!

但是當然不可能因為一名住戶說這名保全不好就換人~因為還是要看到事實~委員等於住戶的發言人~所以保全公司基本上是聽委員而不是住戶的話!

Answer 3

第一章　管委會的法定職務第一節　概說　　由於自身居住的環境，於日常生活息息相關，而如何經營居住生活以及創造良好、舒適的生活環境，該交應由住戶共同決定，比較恰當，而無須由政府機關「越俎代庖」來代為決定。因此基於「住戶自治」的原則，公寓大廈管理條例第廿七條第一項規定：公寓大廈應成立管理委員會，而事實上，目前許多的公寓大廈也都設有管理委員會，由自己所選任的「管理委員」來管理大家共同居住的環境。但是在探討管委會應如何行使職權的課題時，首先應該要了解：管委會有那些法定職務？畢竟管委會還是「民間團體」，雖然所做的工作與住戶的公共利益有關，但是若不事先了解自己的定位或權限，有時就有可能因逾越權限或不諳處理程序，而有誤觸法律的可能，不可不慎。第二節　公寓大廈管理條例第卅四條　　在公寓大廈管理條例中，管委會的職務主要規定在第卅四條：　一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕、及一般改良（條例10）。 　二、住戶違反第六條第一項規定之協調。 　三、住戶共同事務應興革事項之建議。 　四、住戶違規情事之制止（參條例8、9、15、16）及相關資料之提供。 　五、公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。 　六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用（條例18）。 　七、區分所有權人會議決議事項之執行。 　八、規約、會議記錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。 　九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 　十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 　十一、其他規約所定事項。第三節　其他相關規定　　除了上述規定外，還有其他管委會的職務散見於條例其他條文當中：一、住戶違反條例第六條、第十六條所定事項，管委會應請求主管機關或法院為必要處置。 二、住戶違反第八條所定特定範圍使用之限制，管委會應予制止，並請主管機關處以罰鍰。 三、住戶對於共用部分違反其設置目的或通常使用方法，依據第九條應先予制止，並請求主管機關或法院為必要處置。如有損害亦可請求賠償。 四、共用部分的管理、修繕及維護（第十條）。 五、對不同意重建者，訴請法院出讓其區分所有權及基地之應有部分（第十四條）。 六、制止住戶以違反使用執照所載目的使用專有部分（第十五條）。 七、對於危險行業代為投保公共意外責任險（第十七條）。 八、管理並以專戶儲存公共基金，定期公告基金運用狀況（第十八、廿條）。 九、住戶欠繳公共基金之處理（第廿一、廿二條） 十、有訴訟當事人之能力（第卅五條）。 第四節　管委會怠於行使職務之處罰　　從以上的說明我們可以知道，管理委員會的職務是相當繁多的，雖然根據條例的精神，社區管理的「自治幹部」是由住戶依規約的約定，互相推舉而產生，大多數的住戶和我們一樣，對於被選出的「委員」能犧牲自己的部分時間，無給職的投入社區管理的工作，相當地感謝，但是實務的運作上，也有許多的「委員」可能因為平常事業繁忙，有時無暇顧及社區的事務，反而造成社區的管理出現問題，或住戶的反映與糾紛協調，無人應理。條例當中對於管理委員會如果怠於行使其職權，在第卅八及第卅九條有三千元到廿萬元不等罰鍰的處罰規定：一、未依第十七條規定代為投保意外險。 二、無正當理由未執行第廿二條促請改善或訴請法院強制遷離、出讓應有部分之規定。 三、未依第卅四條第七款執行區分所有權人之決議，致影響住戶權益。 四、未依第廿條移交公共基金及其收支情形與餘額予新任管理委員會。　　管理委員雖然是無給職，但畢竟所牽涉到的是社區共同的事務，如果不予執行，有時是會影響到住戶的權益的。因此，上述處罰之規定，尚請大家應牢記在心，以免不慎被處罰。第二章　管委會行使職權的方法－訴訟　　「名門天廈」地下室區分所有人李大偉，將原為防空避難室的地下室出租予「錢箱KTV公司」開設KTV營業，每日下午至清晨，客人進出該KTV唱歌不斷，造成「名門天廈」樓上住戶深受噪音之苦，就向管理委員會反應，經管理委員會決議後，決定向李大偉以及「錢箱KTV公司」要求改善噪音並應依以使用執照所載目的使用地下室，李大偉則以地下室為其所有，故有排他的權利，而「錢箱KTV公司」負責人雖然口頭上應允改善噪音問題，但是該KTV仍然夜夜笙歌，完全不理會管理委員會之勸告，主任委員在束手無策之下，覺得如果不採取法律行動，李大偉以及「錢箱KTV公司」一定會依然故我，主任委員就在管理委員會中提議要「告」李大偉以及「錢箱KTV公司」，但管理委員中有認為應告刑事，有的認為應告民事，有的認為可以透過行政機關解決，大家的意見都莫衷一是，於是決議要請教法律顧問陳律師，了解要如 何「告」李大偉以及「錢箱KTV公司」，以解決「名門天廈」所遭遇之問題。第一節　民事、刑事、行政救濟程序的簡要介紹　　由於公寓大廈中須處理的事務甚多，例如共有及共用部分的修繕、住戶違規情事的制止等，舉凡生活中細細瑣瑣的事，都需要有人去處理，否則居住的品質就難以維護、改善，因此才有公寓大廈管理條例的頒布。但是光有一部公寓大廈管理條例是不夠的，因為管理公寓大廈所涉及的法律糾紛，尚需其他法律的配合，才能完全解決問題。而我們前面也提到有許多地方是需要管理委員會提起訴訟，不是光靠公寓大廈管理條例可以解決的，因此就有必要進一步了解我國的訴訟程序是如何運作的。　　一般而言，法院的程序可以區分成民事程序、刑事程序、以及行政訴訟程序，民、刑事程序是在普通法院（地方法院、高等法院、最高法院）的民事庭、刑事庭中進行，行政訴訟程序則在行政法院（高等行政法院、最高行政法院）進行，三種不同的程序就分別依照民事訴訟法、刑事訴訟法、以及行政訴訟法之規定進行，雖然個別法律的規定有所不同，但是卻有一些原則是共通的，例如所有的訴訟程序都是採取「不告不理原則」，也就是案件要經過起訴的程序，法院才能夠審理，法院無論如何皆不能主動審判未經起訴的案件，因此如何起訴就非常重要，這就是以下幾節所要討論的。另外，法院審理案件，都是要憑證據來認定事實，如果沒有證據，在訴訟上就會產生不利的結果，所以有一句話說「舉證之所在，敗訴之所在」，可見證據之重要性。最後，所有的法院訴訟程序都要經過起訴、審理、裁判的過程，由第三者「法官」論斷當事人間的糾紛誰對誰非，這就是訴訟的目的。　　在本案例中，「名門天廈」管理委員會想要「告」李大偉以及「錢箱KTV公司」，就必須判斷糾紛的種類究竟是民事事件、或是刑事案件、抑或是行政訴訟事件，然後決定向那個法院起訴。在本件案例中，對於「錢箱KTV公司」的噪音，依民法的規定可以起訴請求禁止噪音的侵入，另外，對於違反使用執照所載目的，管理委員會可以循行政程序，向所在地政府建管處檢舉求回復原狀，這就不是透過法院司法程序，至於其處理方式，留待後面章節討論。第二節　民事程序的開始：起訴或聲請　　在公寓大廈管委會實務中，比較常發生的糾紛，就是住戶積欠管理費的情形，通常遇到這個情形，管委會會先以柔性催繳的方式，口頭或書面通知請住戶繳納所欠管理費。若住戶仍不置理，則進一步以公佈積欠管理費之住戶名單等方式催繳，甚至有些管委會直接寄發存証信函催告住戶繳費。通常到了這種情形，就必須決定下一步是否要採取訴訟的程序，而欠繳管理費的情形，是屬於所謂「民事事件」，就是私人間的債權債務糾紛，必須透過民事訴訟程序尋求解決，以下就介紹民事程序如何進行。　　前面有提到所謂「不告不理原則」，因此法院不會主動審理當事人間的法律糾紛，必須透過「起訴」或「聲請」的程序，法院才會受理、並進一步進行審理，例如在住戶積欠管理費的情形，管委會可以「起訴狀」，直接向法院起訴，或是在起訴前先向法院「聲請」發支付命令，透過法院督促住戶履行債務。而這些書狀都必須向住戶住所所在地之法院收狀處遞狀，遞狀時必須依規定先繳納裁判費、郵費，再來就是等待法院的開庭通知；如果是支付命令，就等待法院的裁定，但是如果住戶在收到支付命令後，在法定廿日內向法院以書面提出異議，則管委會的支付命令聲請依法視同起訴，仍要等候法院之開庭通知。　　由於向法院提起訴訟，必須依法繳納裁判費，且需面臨冗長的訴訟程序，況且原、被告都是街坊鄰居，有些時候私下的協調會比直接訴訟要容易解決爭端。因此，如果管理委員會有經費上之考量，不妨考慮利用當地鄉鎮市區公所的調解委員會，做個協調的中間人，無須負擔費用。而調解的結果，若能得到雙方的認同，經法院認可後，就與確定判決有同一之效力，將來住戶不遵守，可以直接由法院根據調解內容來強制執行。不過要注意的是，調解會議的召開並無強制力，如果住戶拒絕出席，管委會也只能透過訴訟來解決爭執了。第三節　刑事偵查程序的開始：告訴　　我們常常可以在電視新聞中，看見有人再地檢署門口「按鈴申告」，然後法警就會出面帶同告訴人到值日檢察官面前接受訊問，這就是所謂「告訴」，就是請檢察官訴追犯罪的意思，並不需要以書面為之，可以以口頭方式向檢察官表示要告訴某人犯罪，經過檢察官記明於筆錄之中即可，而一般律師事務所的處理方式，是以刑事告訴狀之方式，向地方法院檢察署遞狀提出告訴，其後就等候檢察署的通知開庭。　　一般人對於檢察署與法院的認識上不是很清楚，以為向法院告某人犯罪，就是向法院提出告訴，其實這不是很正確，如果有空到地方法院參觀一下，通常再法院大門兩側各掛一個招牌，一邊是檢察署，一邊是地方法院，收狀的地方有分開，檢察署開庭的地方稱為「偵查庭」，開庭前是向法警報到，而法院開庭的地方稱為「法庭」，開庭時向庭丁報到，從形式上觀察，檢察署與法院就有所不同，而從程序上來看，檢察署是負責偵查犯罪，檢察官知道有犯罪嫌疑，就可以開始偵查，如認為某人有犯罪嫌疑就可以向法院提起公訴，此時法院刑事庭接受檢察官的起訴書後，就開始調查、審理，而檢察官就立於相當於「原告」的地位，在法院審理過程中，提出證據證明被告犯罪。第四節　刑事訴訟程序的開始：自訴　　前一節提到告訴的程序，而告訴的程序只是促請檢察官偵辦，但是檢察官是否起訴則取決於檢察官，檢察官的偵辦進度如何也無法掌控，因為偵查不公開，所以偵查卷宗是不能閱覽的，如果檢察官提起公訴後，在法院審理過程中，因為告訴人不是當事人，而是居於類似證人的地位，因此法院不一定會通知告訴到庭，而且法院的卷宗原則上也不給當事人以外的人閱覽，所以告訴人根本無法了解法院審理的進度、以及所調查的證據，也就無法適時提出證據協助檢察官舉證被告犯罪，因此再刑事訴訟法上就另有一個制度可以利用-自訴制度。　　自訴制度與公訴制度的不同，就是自訴制度是由被害人直接向法院提起自訴，而不是經過檢察官偵查後提起公訴，此時被害人稱之為自訴人，自訴人在刑事訴訟程序中就是當事人，可以聲請閱卷了解訴訟進度，比較可以掌控訴訟進度，適時提出證據，但是因為缺少了檢察官的協助，在蒐集證據上就不如檢察官有利，對於訴訟程序的進行也不如檢察官熟悉，這是自訴的缺點，不過自訴人可以委任律師擔任自訴代理人，由律師協助自訴人進行自訴。第五節　行政救濟程序的開始：訴願、起訴　　行政救濟程序所處理的事件，主要是針對人民對於行政機關所做的行政行為不服時，透過法律程序尋求救濟，例如交通違規事件中，駕駛人對於交通大隊所開的罰單不服，駕駛人可以在十五日內陳述意見或提出陳述書，又例如對於稅捐機關的課稅處分不服，可以在三十日內向稅捐機關申請複查，如果對於稅捐機關的複查決定書不服，可以再向上級機關提起訴願，若仍有不服，可以再向高等行政法院提起行政訴訟，最後可以上訴到最高行政法院，這就是行政訴訟程序的大概流程。　　在前述的案例中，管委會可以向主管機關檢舉的方式，以李大偉擅自將防空避難室提供予他人做為違反使用執照之目的之使用，將會造成住戶有緊急需要時無法使用避難室，為違反區分所有權人共同利益之行為，經管委會制止後無效，依據公寓大廈第卅九條第一款之規定，請求主管機關（一般為建管處）為必要之處置，並處以新台幣四萬元以上二十萬元以下的罰鍰，且要求應回復原狀，而「錢箱KTV公司」因違反公寓大廈管理條例第八條第一項之規定，變更防空避難室的使用目的，也應該處以同樣的罰鍰。如果李大偉與「錢箱KTV公司」不服主管機關的處分，則可以循訴願、行政訴訟之方式尋求救濟。不過此時的訴行願或政訴訟程序的進行，其爭訟當事人就是主管機關與李大偉或「錢箱KTV公司」，與管委會就沒有直接關係了。第三章 管委會行使職權的方法－善用行政機關為後盾第一節 請求行政機關處理之必要性　　前面我們一直提到，公寓大廈管理條例是以「自治」為立法的原則，希望將社區的事務，能交給與社區生活息息相關的住戶或區所有權人來決定，減少政府的干涉或行政上的負擔。因此，如果我們這裡又鼓勵大家，對於社區的問題能常常「麻煩」行政機關，請求協助，這樣看來似乎與立法目的相違背，其實不然。行政機關對於公寓大廈的管理，只是原則上在符合法律的規定下，交由社區自行決定其共同事務，行政機關則退居第二線的位置，於必要時仍要協助社區的正常運作。畢竟無論是區分所有人會議，或最重要的管理委員會，都只是單純的「民間團體」，本身並沒有公權力或強制力可以運用。因此，即使管理委員會所處理的事情與共重利益有關，或者是於法有據，若相對人不願意遵守，管理委員會也必須透過公權力機關來實現權利。上一章我們提到訴訟時的法院，這一章就來介紹行政機關。第二節 主管機關的種類　　其實我們仔細閱讀公寓大廈管理條例，會發現許多的條文都會要求管理委員會「請求主管機關為必要之處置。」（如第六條、第九條）、「必要時得報請地方主管機關處理。」（第十五、十六條）、「報請主管機關處以罰鍰。」（第八條）。雖然第二條明定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣市政府。」但是各級政府實際上因業務範圍的不同，不同性質的事務，分別由不同的單位管理。而行政單位多如牛毛，各單位的職權或職掌都不相同，條例中只有寫「主管機關」幾個字，到底事情發生時應該如何確定「主管機關」呢？當然管理委員會於事件發生時，也可以直接找「直轄市政府」處理，而不管到底內部是如何分工，不過這樣容易造成「公文旅行」，有時反而緩不濟急。事實上，台北市政府在工務局內，設有公寓大廈管理課，是國內所有地方政府唯一設有專課來處理公寓大廈的相關事項，因此有關社區的事情，原則上都可以逕洽該課，請求協助處理。　　一般來說，公寓大廈管理委員會所遇到的問題，除了管理費或公共基金欠繳的問題外，公共設施的使用，或者是專有部分違規使用，防火隔間、共同走廊、樓梯間佔用的情形是相當多的。而關於建物的合法使用，以及它的管理，原則上都是歸工務局所掌管。因此，我們將台北市政府工務局相關業務以及聯絡電話，從市政府網站中摘錄下來，詳列給各位參考： 二十四小時語音傳真回覆系統服務電話： 8788-2488 檢舉違建專線： 2759-5761 、2759-5762 購屋服務電話： 27258383 　傳真：27203922服務項目：（一）查詢擬購屋地點是否領有建照。（二）查詢私人名義起造或公司名義起造、設計建築師。（三）各戶範圍及公共設施範圍。（四）都市計畫使用分區。（五）建築物用途。（六）停車位數量、停車場所在位置。（七）隔間、配置、開窗、高度。（八）開工、竣工日期及工程進度。（九）樓層數、棟數、出入通路等相關資料。（十）施作夾層是否合法。 各類建築執照核發及畸零地調處： 2725-8372 施工管理及鄰房損壞爭議事件處理： 2725-8385 公共安全檢查及建築違規使用查核： 2725-8387 公寓大廈管理及其組織核備、招牌廣告之管理與許可： 2725-8388 營造業、土木包工業及建築師業之管理 2725-8403 違章建築處理業務 2725-8410 違章建築查報業務 2759-5761~2 各項建築執照資料申請 2725-8448另外，由於我們的社會越來越趨向於高齡，再加上夫妻二人接工作的情形相當普遍，無論是老人或者是幼兒的照護，愈來愈有需要。有時候，老人或應幼兒乏人照料時，說不定會成為社區當中的問題。因此，管理委員會如果可以扮演更積極的角色，對於社區內如有老人或幼兒，甚至於殘障同胞有照顧的必要，卻又缺乏相關的資訊時，其實是可以與掌管社會福利的社會局接洽，提供專業照護機構或人員等相關資訊的。而如果有家中突遇重大事故，恐需急難救助的情形，或家庭為中低收入戶，依據社會救助法，也可以請求社會局給予必要的協助。其實，如果將許多需要幫助的人，請求行政機關給予協助，避免事情的發生，對社區來說，絕對是一件好事。　　社區當中如果有廢棄物需要清理時，常常也是令管理委員會頭痛的事情。尤其遇到住戶不懂應先與環保單位接洽，即任意棄置大型廢棄物或製造髒亂，甚至於不注重環境衛生，任意產生廢氣、惡臭者，都可以請環境保護局依照廢棄物清理法、空氣污染防治法給予協助。最後，住戶任意喧囂，無論是否是在自己的專有部分內歡唱KTV，或者是方城大戰，所生噪音造成住戶不滿，而有違反公寓大廈管理條例第十六條規定的情形，如果超過規定的噪音管制標準，可以請環保單位依噪音管制法給予告發處罰，也可以依「社會秩序維護法」第七十二條第三款「製造噪音、深夜喧嘩妨害公眾安寧。」的規定，要求警察機關予以處理。因此，如何與當地管區員警建立良好的關係與友誼，對於管理委員會來說，是相當重要的。第四章 結語　　透過上面的說明，我們可以發現，管理委員會行使職權、維持社區正常運作時，事實上，是有許多助力的。無論是法院，或者是行政機關，只要能夠善加運用，相信對於管理委員會都會有相當的幫助的。