繼承不動產如何登記最有利

Question

父親過世後留有土地及地上房屋一棟，三兄弟欲登記公同共有或分別共有，等其中一人有能力時再以價金代償後，再移轉登記一人名下．是否如此對每個人均有保障．
請教如此處理是否較另以協議書約束各人權利義務，再以分割繼承登記１人為佳．因如此就無土地增值稅及契稅的問題．
另分別共有於移轉登時是否視同買賣需繳納土地增值稅及契稅．
公同共有改分割登記時是否不用繳以上二筆稅，另公同共有是否有期限限制．
想節稅的兄弟求問

土地增值稅的計算是否為要變賣時與繼承時的土地公告價差

Answer 1

先提供個人淺見：
在你父親死亡的那一刻，其繼承人對你父親的遺產就是公同共有關係。除非有繼承人行蹤不明，又迫於申請登記的時程壓力，否則在繼承人很確定的情形下，儘量不以公同共有登記，因為以後要改成分別共有，須全體共有人同意。所以遺產儘量是以分別共有（繼承人依應繼分分配，各有持分額）或單獨所有（繼承人訂立遺產分割協議書）登記較佳。

你們三兄弟有將父親遺產中的不動產登記給其中一人的共識，但目前尚無法給另兩人金錢補償。為使每人權益獲得確保，目前先依應繼分每人1/3登記為分別共有，待將來有足夠金額時，反正是兄弟，價格好談，採半買半送，繳納增值稅、契稅、贈與稅後辦理持分移轉。

不要看到三種稅就嚇一跳。贈與人每人每年有100萬免稅額可運用節稅；增值稅方面，公告現值每年調整有限，已不像以前景氣好時狂飆，而且持分只1/3，繳納金額有限。

不然現在以分割繼承方式，三兄弟訂立遺產分割協議書，先登記在其中一人名下，該給另兩人金錢補償，待以後有錢時再說。如此上述三種稅都省了。但這種先登記在其中一人名下的方案，對另兩人較沒保障。還是前段所建議，先依應繼分每人1/3登記為分別共有，以後再移轉給其中一人。


再提供一則內政部解釋令：
內政部八十七年一月二十一日台（八七）內地字第八七八五二五一號函
【要　　旨】已辦妥公同共有繼承登記，當事人僅就部分遺產協議分割申辦登記，地政機關仍應受理
【內　　容】一、略。
二、案經邀同法務部、財政部及省市地政機關會商獲致結論如次：
（一）查「公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，應依關於共有物分割之規定。」、「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」、「繼承人得隨時請求分割遺產」分為民法第八百三十條第二項、第一千一百五十一條及第一千一百六十四條前段所明定。又公同共有遺產之分割，應依關於遺產分割之規定，其分割方法乃屬公同共有財產之清算程序，而非僅限於公同共有物之分割（謝在全民法物權論第三八八頁參照）。故已辦妥公同共有繼承登記，其再申辦遺產分割繼承登記者，宜以國稅稽徵機關所核發遺產繳（免）稅證明書所列之遺產全部協議分割，惟如當事人因故僅就部分遺產協議分割者，基於一物一權主義，就個別遺產之標的分割，法無明文禁止，登記機關仍應受理。
（二）又「查民法應繼分規定之設置，其目的係在繼承權發生糾紛時，得憑以確定繼承人應得之權益，如繼承人間自行協議分割遺產，於分割遺產時，經協議其中部分繼承人取得較其應繼分為多之遺產者，民法並未予限制；因之，繼承人取得遺產之多寡，自亦毋須與其應繼分相比較，從而亦不發生繼承人間相互為贈與問題。」、「．．．．至於多人分割遺產，乃係取得遺產單獨所有之手段，且遺產尚包括動產，僅不動產分割，無法審究是否應繼分相當。基於上述理由，因繼承而分割不動產時，不論分割之結果與應繼分是否相當，依照土地稅法第二十八條但書及契稅條例第十四條第一項第四款之規定，均不課徵土地增值稅或契稅；繼承人先辦公同共有登記嗣後再辦理分割登記者，亦同。再行移轉核計土地增值稅時，其前次移轉現值，仍應依土地稅法第三十一條第二項規定，以繼承開始時該土地之公告現值為準。」分為財政部六十七年八月八日台財稅第三五三一一號函及七十五年三月七日台財稅第七五三三Ο四六號函所明釋，故繼承人不論如何分割遺產，均不課土地增值稅、贈與稅與契稅；又繼承人就被繼承人之遺產，訂有分割協議書，其繼承人是否獲有分配或分割結果與各繼承人之應繼分是否相當，尚非地政機關所得審認範圍。


你三兄弟先要登記為公同共有，待其中一人給另兩人金錢補償時，再訂立遺產分割協議書，由其中一人單獨取得。依上則解釋令，是可行的。而且均不課土地增值稅、贈與稅與契稅。但如果這三種稅額都不大時，個人持分額能早日各歸所有，各登記在三兄弟名下，比公同共有權利狀態好些。