關於法拍屋~~~~

Question

如果要買法院的法拍屋~~~
會有所謂的點交跟不點交是什麼意思呢
又如果已買了,但屋內人士不肯搬離
該用什麼正當方法使他搬離

又有一點就是法院要拍賣前
不是都會貼上封條嗎
那為何裡面又有人住呢

Answer 1

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，
法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。

法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如
一。租金一次付清
　　　二。長租期，低租金
　　　三。以押金抵租金（或以債務抵租金）
　　　四。以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
　　　五。不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！

如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。

假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！

還有，法院查封貼上封條，封條內容是查封公告，代表本間房子不得再做任何處分（買賣，設定及移轉），並没有禁止所有權人繼續使用之權利；所以裡面有住人很正常啊！

Answer 2

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Answer 3

點交是點交官和原屋主當面點清屋況、坪數等細節問題
不點交就是省去這道手續
若己買了,卻還發現原屋主仍未搬離,要他搬離也要依法律程序,
向法院提出強制執行命令
不過....如果原屋主是惡意霸佔的話,他可能就不會理你囉!!
這時可請當地員警出面幫忙,或你如果夠力的話,可請到代表啦、
議員啦...什麼什麼的出面,我想效果會更大吧!!
拍賣前是都會貼上封條沒錯!!但上了封條不代表原屋主會即時搬離
因為法院查封後也會有一些時間讓原屋主找地方搬家
這段時間過了而他還不搬,才算違法霸佔!!
而且通常法拍的東西(尤其房子)都會流拍,如果流拍時間過長
就更沒人會去注意到原屋主是否己經搬離的問題囉~~

Answer 4

法拍屋點交----就是會跟買者盤點清楚.法拍的一切-屬比較保險的.但也有一些奧腳拉..不點交--就是不管你的死活.要好自為之...............咳-------------現在的人死皮賴臉的真多.像我買的法拍屋---前屋主竟再我的前走廊建一間鐵皮屋..我們現在請法官來處理了.我們會跟國稅局曾租.再由國稅局強制趕走他....法拍屋....固然便宜...但我覺得遇到麻煩還不少ㄟ......人嘛