請問怎麼買法院拍賣的房子

Question

請問怎麼買法院拍賣的房子 好像很便宜 不過會不會很麻煩 聽說風險很大是嗎

Answer 1

想買法拍屋，請參考下列統計資料：

全省各地方法院拍賣的法拍屋成交金額：９４年５月份　　成交１１９億
　　　　　　　　　　　　　　　　　　９４年６月份　　成交１２３億　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　９４年７月份　　成交１０３億

根據內政部統計９３年購屋民眾，每七件成交中有一件是法拍屋，可見法拍市場是社會大眾購屋另一種選擇管道。

法拍屋的特色，具兩大利多與兩大風險：
　　〔兩大利多〕
　　　　　　　　１‧產權清楚：投標人得標後，７天內繳清尾款，法院直接發給您產權，不用擔心買屋遇詐騙集團，一屋兩賣。
　　　　　　　　２‧超低市價：每經一次拍賣，無人投標，即打８折價，流標兩次就腰斬。

　　〔兩大風險〕
　　　　　　　　１‧使用權不清楚：踓然９０％案件都有點交，但每一案件法院公告筆錄都有句話「實際使用情形，投標人請自行注意」，法官給您預留尾巴，表示少數的案件點交還是會有變化。緃然變化機會很低，但萬一碰上了，購屋的大金額會讓人吃不消。就算是確確實實有點交的案子，因點交程序長又煩，對一位法拍屋生手是非常累人的。

　　　　　　　　２‧無瑕疵擔保請求權，不能看屋，房子有問題，您不能找法官或原屋主負責，強制執行法第６９條「拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權」，没經驗的新手，您看不出房子的好壞，就像盲人瞎馬，蠻危險的。

對於有相當驗的投標人，他有能力避開〔兩大風險〕，壓低投標價，配合法院點交強制力，給對方些許搬家費，又有協調談判能力，交屋是彈指之間的輕易事；如屋內需花３０萬整修費，少標１００多萬，還是多賺了７０萬。每一次拍賣，就便宜２成，法院又不會惜售，看準了，法拍價永遠低市價。

如果您不够專業，而且也没時間去鑽研它，只是要買間便宜房子自住，務必找有經驗的朋友協助，不然就找間信用可靠的代標公司全權委託，您付服務費，代標公司幫您跑腿；從投標分析到交屋結案，請代標公司１００％負責，才是萬全之策。

Answer 2

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風險～
1. 交易目的特殊
法拍屋乃法院利用拍賣方式處理抵押之不動產，以拍得價金清償債務人之債務，此乃法拍屋交易之主要目的，其交易目的與仲介搜尋市場並不相同。

2. 市場風險高
由於法拍屋並不提供看屋服務，僅能在拍賣公告上得知其部分屋況如：空屋與否，或競標者僅能至拍賣標地附近觀察，對於實際屋況掌握有限；再者，拍賣公告中的點交與否，則為產權取得重要因素，但點交住宅並不能完全保證房屋屋況完整無缺，加上過去海蟑螂盛行，使得購屋風險較於仲介搜尋市場高。

3. 資訊揭露不足，市場競爭程度差
法拍屋相關資訊獲得僅能由法院拍賣公告或是相關雜誌與網站獲得，一般人獲得法拍屋相關資訊之成本相對於仲介搜尋市場高。由於資訊揭露不足等因素，造成法拍屋參與人數少，市場競爭程度差，難利用拍賣使價格提升至市場應有之價格。

4. 投資客市場
由於法拍屋市場風險高且資訊揭露不足，造成進入法拍市場以投資客居多，投資客風險偏好程度與一般購屋者不同，法拍屋雖有超額利潤，卻同時隱含高市場風險，一般民眾參與此市場仍應謹慎。

5. 資金成本較高
目前已有部分金融機構承辦法拍屋貸款事宜，但仍不普遍，且貸款管道少。此外法拍屋規定須在得標後7日內繳清拍賣價金，故資金成本壓力較大。

市場風險高且以投資客為主，一般購屋者應謹慎小心
台灣法拍屋市場買方多為投資客，所追求是高報酬，而高報酬相對是高風險，法拍屋市場雖較搜尋市場可能有較高之報酬，但所面對不確定損失風險可能很大。其所面對風險不僅在於產權取得風險，即使買到點交住宅，也可能被前屋主或其他人佔用，並要求遷移費，同時也可能有其他額外費用支出，如：繳納前所有權人積欠之稅費，屋況整修費用等，更可能面對房屋遭人惡意破壞，其獲得所有權及完整屋況所需支付費用可能會超過其獲利。若無法取得所有權或者房屋遭到毀壞，其損失即是全部。此外，處理法拍屋問題之精神與時間損失更難以估算。依據本研究實證結果，法拍屋可能獲利卻不到二成，消費者購買時應仔細考量其利潤與背後可能隱含之風險。