聽說房東卡債未繳房子被設定，尚未進入拍賣程序，他該如何保障自身權益？
2005-09-08 11:22:48 · 4 個解答 · 發問者 Anonymous in 政治與政府 ➔ 法律與道德
民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，緃將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。
房東房屋被拍賣，您朋友的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響，但不包括押金，您朋友不能跟新的屋主要回押金。
所以房子拍賣日期公告出來，原房東還是房屋所有權人，您朋友仍來要支付房屋租金，但您朋友可要求押金抵租金，抵還押金再繼續付房租，這一點在情理法完全站得住脚。
在法院來查封時，您朋友必須據實向法院陳報租約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您朋友談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看願不願意接受。萬一查封時您朋友不在家，法院誤認為空屋無人居住，債權銀行如果有私心，或者疏於查報，您朋友就要自力救濟，上法院寫狀紙陳報租約，保障自己的權益。
民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」，這是您朋友要了解的。
除非能證明屋內東西是屬於房東的，不則怎會拍賣到這些東西呢？緃使屋內動產屬於房東，實務上法院很少會合併查封這些動產。
從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進行到拍定，也要三個多月。每次的拍賣，法院只會通知債權人及債務人，您朋友是承租人是收不到法院通知。您朋友可從司法院網站查知，或記住案號，隨時向法院承辦書記官電話查知。其實在拍賣進行中，一定會有很多投標人前來探詢，有要求看屋內，有要先跟您朋談搬遷條件，可跟他們談，也可完全拒絶；您朋友不難得知拍賣的情況。
您朋友如果是租地建屋承租人，會有標購優先權，如只是一般房屋承租人，就没有優先權了。但您朋友有投標的有利條件，您朋友最了解房屋的屋況，從大家來看屋情況，應該很清楚，這一間房子搶手程度，您朋友還比別人投標成本低（別人要預算一筆搬家費給您）。除非討厭這一間房子，否則不參加投標太可惜了！！
2005-09-11 12:28:33 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
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2014-10-06 01:23:19 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
法院來貼封條的那一天，你朋友要把租約拿出來給書記官看，證明他的租賃權存在、租約何時至何時，書記官會在查封筆錄上記載清楚，這樣就可以了。
2005-09-08 12:54:24 · answer #3 · answered by 鑑古知今 7 · 0⤊ 0⤋
所有人將房屋出賣後,原則上租約對新的所有人仍存在,法院強制執行拍賣亦是買賣的一種,拍賣後原則上租約對拍定人即新所有人也會存在,但前題是法院在拍賣時要認定在查封前確有該租約的存在,目前保障權益的最佳方式就是,注意法院拍賣程序,在法院貼查封公告時,要向法院呈報租約,至於僅是遭銀行設定抵押權,房客仍可使用租屋處,應該沒有啥關係.
2005-09-08 11:43:14 · answer #4 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋