粉心急哦！大廈一樓之花園增建”遮雨棚”，如何申請合法呢？

Question

哪位好心的大大請幫幫忙了.....
去年才買了大廈一樓的房子而且外面有一個十六坪大的花園（但是屬於公設土地），只有一樓的住戶才能出入使用。搬入一年多來，樓上的住戶不定時會掉下東西來（如：紗窗、垃圾、未熄的煙頭、針頭、用過的保險套、花盆...等等)。問了鄰居一樓的住戶，每一戶都有如此的情況，自能自求多福。
又建商在賣我房子時，問了能不能建”遮雨棚”一事？她告訴我一年後，您再加建不要超過空地的三分之一，且是開放式如涼亭一般即可。於是上個月我為了自身及家人安全起見，便加建”遮雨棚”在自家花園（而且是三分之一大的棚子）。
隔天便收到管委會主任委員的公函，要我自行將”遮雨棚”拆除，並說是違法及違章建築一事。我自知法上是理虧，於是告訴她一樓住戶實際都有如此的遭遇，希望區分代表開會時能通過一樓土地使用的變更，取得合法加建”遮雨棚”一事。（而且事後己經取得一樓住戶們的支持，共同簽署同意書，交給管委員主任了）
上週日遇上了一年一度的管委會改選，當天住戶人數不到法定人數，於是改選不成且流會了。但今天又收到管委會的”開會通知單”，八月廿五日是討論區分大會召開日期，及臨時提案。請教各位大大，是否我必須到會說明一樓的提議呢？還是等他們改選後再提出呢？以及我己經取得一樓住戶們的連署書，進一步我該如何做呢？感謝您們的建議.......拜託拜託了幫幫忙吧!!!

Answer 1

1.建議先透過會議前，取得多數1樓住戶的簽名連署提案，提出你們的需求，希望區分所有權人大會予以同意通過。
2.倘若無法通過，接下來就是要認定是不是屬於違建的問題，要先確定這個地方是不是屬於專用部分，或是約定專用部分，如果不是則比較難以成功，如果是的話，要看你們家所在縣市政府工務局(一般是使用管理課)的認定，看是不是屬於違建，違建分2種，一為實質違建，就是一定得拆的；另一種為程序違建，意思就是這個地方是屬於專用部分，或是約定專用部分，而且沒有影響到安全等方面，只是沒有先申請就蓋了，這個倒是不一定會馬上拆。

最後還是建議你，可以先拍個照片，檢附相關資料，請縣市政府工務局幫你認定，如果真的是要拆的違建，那也沒辦法摟。

Answer 2

貴社區如真的想要召開區分所有權會議,可依據下列條文執行即可,簡單說明,第一次召開因人數不足造成流會,當社區管委會再辦理第二次區分所有權會議時,其門檻以降低了,只要達1/5人數即可.因此要再流會的可能性極低了.
依據公寓大廈管理條例
第三十二條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
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因此現針對你所提的問題做一解析
1.當你們一樓所遇到的問題經正常程序反映管委會相應不理,而自行搭建遮雨棚,而管委會又限制你們不行搭建,這未免不合情理.如可於區分所有權大會中將此區域歸納為社區約定專有部分再納入社區規約內始能保障此遮雨棚之長治久安.
2.因此在未納入為社區約定專有部分前,你所做一切皆可視為違建.一經查報即需拆除.縱然違建區分為是否為立即性危險或非立即性危險,最後結局都需拆除.
3.當納入規約後,依正常程序來說搭遮雨棚應屬社區公共基金支付此筆款項,若貴社區型態此部分空間其二樓以上住戶使用不到,可連署自行付費搭建讓此案於區分所有權會議中通過,並且統一樣式與規格,讓社區在外觀上無形中有加分效果,這樣住戶會更同意你們的訴求的.
4.今天縣市政府主管機關不會吃飽沒事就去查大樓違建,幾乎都是查報,有人反映才去處理.因此此部分再區分所有權會議上要提出完整具體.