Ausbau Dachgeschoß - Wärmedämmung Sonder- oder Allgemeineigentum?

Question

In unsererem Haus (Eigentümergemeinschaft) wurde das Dachgeschoß zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Käufer der Wohnung stellt nun fest, dass unterhalb des Daches zu seinen Wohnräumen keine Wärmedämmung eingebracht wurde. Nun soll die Eigentümergemeinschaft für diesen Mangel aufkommen, da seiner Meinung nach es sich hier um Allgemeineigentum handelt. Wir, die anderen Eigentümer, vertreten jedoch die Auffassung, dass es sich nach Ausbau des DG zu Wohnzwecken um Sondereigentum handelt und die hierfür enstehenden Kosten nicht auf die Allgemeinheit abgewälzt werden können. Wer kann mir weiterhelfen ? Vielen Dank und Gruß aus Aachen

NS... erst einmal danke für die besherigen Antworten.... um ein Missverständnis auszuräumen : Nicht wir, die Eigentümergemeinschaft haben das DG ausgebaut, sondern ein Bauträger, der nach Sanierung eines Albaus die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft hat. So also auch den Dachgeschoßausbau vorgenommen hat und den Käufer der Wohnung offensichtlich im unklaren über den beschirebenen Mißstand gehalten hat.

Answer 1

hi,

nachdem ich deinen Nachtrag gelesen habe, kann ich dir auch präziser Antwort erteilen.

Der "Verkäufer" dieser Dachgeschosswohnung ist sowohl dem Käufer als auch der Eigentümergemeinschaft gegenüber a l l e i n i g zum Schadensersatz verpflichtet !

Es ist m.V. nicht nachvollziehbar, wie eine solche Wohnung hergestellt und verkauft werden konnte, da ein entsprechender Dachgeschoss-Ausbau grundsätzlich zwingend Baugenehmigungspflichtig war und ist. (Durch die entstehenden Mehr-Wohnflächen verändern sich u.a. grundlegend die zulässigen (Grundflächenmesszahl und Geschossflächenzahlen gem. DIN 283) der vorhandenen Bebauung, mit der Folge, das das zuständige Bauordnungsamt auch noch im Nachhinein die Genehmigung der Nutzung zu Wohnzwecken versagen kann)

Eine ordnungsgemäße Baugenehmigung erfordert neben einem fachlichen Nachweis über Luft- und Trittschalldämmung, einen gesicherten, fachlichen Nachweis nach mind. EnEV 2002 = lies: U-Wert für eine Dachschräge 0,35 Dämmung bei WLG 035 = - 10% bei WLG 045 = + 10 % , entsprechend 12-14 cm, jedoch allgemeine Empfehlung : U-Wert 0,25 / Dämmstärke 16-18 cm)

Weiterhin bedarf es bei einer Baugenehmigung einer gesicherten Wärmebedarfsberechnung für die geplante Heizungsanlage.
D i e s e Voraussetzung war zu k e i n e m Zeitpunkt erfüllt, da kein Fachingenieur eine Bescheinigung hätte ausgestellt - ohne - eine fachliche Isolierung des Dachgeschosses.

Hinzu kommt noch, das sowohl die örtliche Feuerwehr ob möglicher Ersatzfluchtwege ein uneingeschränktes Genehmigungsmitspracherecht, als auch der Bezirksschornsteinfegermeister zuvor der endgültigen Fertigabnahme, sein Überprüfungsrecht hinsichtlich Luft- und lüftertechnischen Anlagen zwingend ausüben muß!

Empfehlung : Sowohl der Käufer der Wohnung als auch die Eigentümergemeinschaft übergeben die Angelegenheit sofort einem Anwalt für Baurecht, der unverzüglich ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren in Gang setzt.

Eine Anzeige wegen regelwidriger Errichtung eines Bauwerkes ist dem Grunde nach nur eine Ordnungswidrigkeit. Ein Anwalt sollte stattdessen parallel eine Überprüfung des Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung und/oder des Verdachts des vorsätzlichen Betruges in Erwägung ziehen. Nach dem Verschuldungsprinzip sind hier gegen den Verkäufer empfindliche Rückforderungen und Schadensersatzforderungen, Anwalt - Sachversändigen - und Gerichtkosten im Raume stehend.

Auch eine Strafanzeige wegen des Verdachts der billigenden Inkaufnahme einer gefährlicher Körperverletzung und weiterer Übel steht im Raum, da nicht auszuschließen ist, daß im Falle eines Brandes weder Fluchtwege, noch sonstige Brandschutzmaßnahmen bestehen !!!!

"Ein recht aktuelles Urteil in ähnlicher Sache nachfolgend" :

Oberstes Verwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
Beschluss
verkündet am 06.07.2006 10 B 695/06

BauO NRW § 17 Abs. 3, § 40 Abs. 4, § 61 Abs. 1, § 68 Abs. 2, § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 14
Liegt bei Baubeginn entgegen § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauO NRW die Bescheinigung eines staatlich anerkannten Brandschutzsachverständigen gem. § 16 Abs. 1 SV-VO nicht vor, ist die Bauaufsichtsbehörde allein aufgrund dieses Rechtsverstoßes berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen (Stillegung, Nutzungsuntersagung) zu treffen. Einer Prüfung, ob das Vorhaben den brandschutzrechtlichen Vorschriften tatsächlich genügt, bedarf es nicht.*)

Ausgehend von diesen Grundsätzen rechtfertigt auch die Nichtvorlage der Bescheinigung gemäß § 68 Abs. 2 Nr. 3 BauO NRW die angefochtene Nutzungsuntersagung. Bereits unter dem 23.6.2004 war der Sondereigentümer auf die fehlende Bescheinigung hingewiesen und zum Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung angehört worden. Gleichwohl hat er bislang einen entsprechenden Nachweis nicht erbracht.

Treffer, oder ?? (Text des gesammten Urteil's ist unter dem vorstenden Aktenzeichen im Net abrufbar) Viel Glück, hoffentlich ist der Bauträger noch nicht insolvent, oder war zumindest zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung noch versichert. Ich wünsch es euch !!

mfg
omelli8

Answer 2

Ihr habt ein Dachgeschoss ausgebaut, mit Wänden, Elektrik und Sanitär und allem Pipapo und habt vorher das Dach nicht gedämmt? Das ist doch nicht Euer Ernst, oder? Wenn das stimmt, dann habt Ihr wegen 2500 € jetzt ein richtiges Problem. Das nenne ich Bauernschläue und die Kosten die jetzt auf Euch zu kommen werden enorm sein. Nein, ich kann es eigentlich nicht glauben das alles schon fertig ist, oder? Ihr habt nur das Dachgeschoss zum Ausbau vorgerichtet, oder? Was ist mit dem zweiten Rettungsweg? Dachausstiegsfenster, oder ein Balkon, der von der Feuerwehr angeleitert werden kann? In Mietshäusern MUSS für den Ausbau ein Bauantrag gestellt werden um das öffentliche Recht der Mieter sicher zustellen. Wenn da was passiert und da oben kommt jemand ums Leben, weil die Feuerwehr keinen Angriffspunkt hat und die Personen nicht evakuiert werden können, dann seit Ihr (und das zu Recht) richtig am A....

Wenn ein kalter Dachboden zu Wohnzwecken umgenutzt wird, dann hat das nach den öffentlich rechtlichen Anforderungen des Landesbaurechtes und der dort gültigen Bauordnung zu erfolgen. Wohnräume die neu errichtet werden (das ist der Ausbau eines Dachgeschosses) müssen der EnEV (Energie Einsparverordnung) entsprechen. Das bedeutet, das Dach muß gedämmt werden. Ca. 18 cm MIWO Mineralwolle, WLG (Wärmeleitgruppe) 035 erfüllen diese Anforderungen (Schätzung). Verantwortlich für die Erfüllung und Einhaltung des öffentlichen Rechtes ist der Bauherr, somit die Eigentümergemeinschaft.

Ich empfehle Euch, dass Ihr Euch einen Architekten nehmt und Euch beraten laßt. Das kann nicht aus der Distanz beurteilt werden und mir scheint, keiner von Euch hat bis dato an soetwa gedacht. Seid da vorsichtig, die Schadenssumme kann in die Millionen gehen und wenn Ihr vor Gericht seid und keine Baugenehmigung vorweisen könnt, habt Ihr eh schlechte Karten.

Gutgemeinte Grüße
Mario

Answer 3

Sofern ein Dachgeschoßausbau stattgefunden hat, stellt sich die Frage nach dem ausgeführten Zeitraum. Sollte dieser weniger
als 10 Jahre zurückliegen ist dieser Bauträger nach wie vor
haftbar. Sollte ihm Arglist nachweisbar sein, ist er noch weitere
20 Jahre länger haftbar. Hierbei sollte man sich jedoch den
Kaufvertrag noch etwas näher betrachten. Wurde der Umbau
erst vor kurzer Zeit vorgenommen, wiederspricht diese Handlung
auch den Energieeinsparungsrichtlinien und er ist ebenfalls in der
Haftung. Die Eigentümergemeinschaft sollte sich nun zusammentun und den Bauträger haftbar machen. Sofern man
dies nicht machen möchte, oder kann, obliegt dies dem Allgemeineigentum.

Answer 4

Wie andere Personen hier drin bin ich der Meinung, dass das ein Problem zwischen Verkäufer und jetzigem Wohnungsbesitzer ist - die Eigentümergemeinschaft spielt hier m.E. keine Rolle.

Falls aber die Eigentümergemeinschaft den Dachraum zum "Ausbauen zum Bewohnen" selbst verkauft hat mit Aufteilung des Erlöses an alle Miteigentümer, dann ist die Gemeinschaft als Verkäuferin ersatzpflichtig - falls dieser Punkt nicht klar und deutlich im Kaufvertrag anders geregelt wurde.

Answer 5

Grundsätzlich ist wichtig was in der Teilungserklärung steht.
Danach richtet sich ob die Miteigentümerversammlung die Kosten tragen muss oder Du selbst ausbauen kannst.

Answer 6

Meistens geht das DG vom Allgemeineigentum ins Sondereigentum über und es passiert eine Nutzungsänderung vom Speicher in Wohnraum. Die Geschichte mit der Wärmedämmung im DG wäre nur für alle ein Thema, wenn das DG nicht begehbar wäre, z.B. ein Dachboden der nicht zu Ausbauzwecken dient und nicht die ausreichende Höhe dafür hat. Nur dann ist es eine echte Nachrüstepflicht nach der ENeV (Energiesparverordnung) ansonsten ist es seine Sache und es ist auch kein Mangel.
Achtet lieber drauf, daß er eine Trittschalldämmung einbringt, sonst tanzt er Euch auch noch lautstark auf der Nase rum.

Answer 7

Das Dach kann Sondereigentum und Allgemeineigentum sein. Bei der Dachwohnung meiner Mutter ist genau das der Fall. Da gilt folgendes: Der Teil des Daches, der keinen, für die Eigentümergemeinschaft zugänglichen Dachboden hat, gilt als Sondereigentum zur Wohnung meiner Mutter. Für alle anfallende Kosten, mit Außnahme des Dachdeckers muß meine Mutter aufkommen.
Der Teil des Daches, der einen für die Eigentümergemeinschaft zugänglichen Dachboden hat, muß die Eigentümergemeinschaft voll aufkommen. Meine Mutter muß nur dann Isolierungskosten alleine tragen, wenn sie will das der Decken-/Bodenzwischeraum zwischen ihrer Wohnungsdecke und dem Dachbodenboden isoliert werden soll.

Bei euch sehe ich die Sache so, daß zwischen der Dachwohnung und dem Dach selber kein Zwischenraum existiert, der von der Eigentümergemeinschaft genutzt werden kann. Also muß der Eigentümer selber für die Isolierung sorgen, die er sich leisten kann. Aber da es sich um einen offensichtlichen Baumangel handelt, kann er sich an die Firma halten, die den Ausbau durchgeführt hat. Die müssen den Fehler beheben. Machen die das nicht, kann euer Nachbar die Isolierung selber einbauen lassen und der Firma die Rechnung präsentieren, die sie zahlen muß.

Answer 8

Wenn ihr als Eigentümergemeinschaft eine Dachgeschoßwohnung ausbaut oder besser ein dachgeschoß als Wohnung ausbaut, so seit ihr nach den gültigen rechtlichen baubestimmungen auch verpflichtet eine den Normen entsprächende Dämmung einzubringen.
Wurde diese Dämmung nicht eingebaut und ihr habt das Dachgeschoß mit allem, Elektro, Heizung, Brauchwasser und Abwasser für die spätere Nutzung als Wohnraum ausgebaut, habt ihr jetzt ein echtes Problem.
Der Nutzer der Wohnung ist im Recht, wenn er nicht auf die fehlende Dämmung hingewiesen wurde.

Für die Wärmedämmung gibt es Bauvorschriften, die im Laufe der Jahre immer strenger geworden sind. MieterInnen von Altbauten können also nur eine schlechtere Wärmedämmung verlangen als Mieterlnnen von Neubauwohnungen. Gelingt allerdings der Nachweis, dass bei Errichtung des Hauses gültige Bauvorschriften nicht eingehalten wurden, dann ist auch mangelnde Wärmedämmung ein Baumangel, den die VermieterInnen beseitigen müssen.

Answer 9

Ich bin der Meinung die Wärmedämmung gehört zu Dach und Fach und somit zum Allgemeineigentum. Aber wenn es vor der Nutzung für Wohnzwecke nicht gedämmt war und nur ausschließlich zum Zwecke der Bewohnbarkeit durch diese einzige Wohnung gedämmt wurde, bin ich auch der Meinung es gehört zum Sondereigentum.

Answer 10

hier geht es nicht um die Frage, um welche Form des Eigentums es sich handelt (der Verkauf einer Wohnung ist innerhalb einer Wohnanlage als Sondereigentum zu werten), sondern um die Modalitäten beim Verkauf:

Wer sind die Vertragsparteien und wer hat eine Wohnung ohne Wärmedämmung verkauft. Gegebenenfalls ist die Eigentümergemeinschaft als eine Vertragspartei dem Käufer schadenersatzpflichtig, aber nur dann, wenn dieser Mangel beim Verkauf verschwiegen wurde!